Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – oft nur „Heizungsgesetz“ genannt – sorgt seit seiner Einführung für Unsicherheit. Doch gerade im Jahr 2026 erreichen wir einen kritischen Wendepunkt, der den Marktwert Ihrer Immobilie in der Region München und Fürstenfeldbruck massiv beeinflussen wird. Wer jetzt falsch plant, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch empfindliche Preisabschläge beim Verkauf.
Für Immobilienbesitzer in der Landeshauptstadt München ist dies das wichtigste Datum des Jahres. Bis Ende Juni muss die Stadt offenlegen, wo Fernwärmenetze ausgebaut werden oder wo Wasserstofflösungen geplant sind.
Die 65%-Pflicht: Erst wenn diese Planung steht, greift für Bestandsgebäude die Pflicht, bei einem Heizungstausch mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen.
Der FFB-Vorteil: In kleineren Kommunen wie im Landkreis Fürstenfeldbruck (unter 100.000 Einwohner) haben Eigentümer theoretisch bis Juni 2028 Zeit. Aber Vorsicht: Der Markt antizipiert diese Fristen bereits heute bei der Wertermittlung.
Ein Punkt, den viele Verkäufer unterschätzen: Bestimmte Pflichten gehen beim Verkauf auf den Käufer über, was diesen zu harten Preisverhandlungen berechtigt.
30-Jahre-Regel: Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden.
Nachrüstpflichten: Erwirbt jemand ein Ein- oder Zweifamilienhaus, müssen innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke gedämmt und zugängliche Wärmeverteilungsleitungen isoliert werden.
Strategie: Lassen Sie diese Punkte vorab prüfen. Ein "GEG-fittes" Haus verkauft sich in München deutlich schneller und teurer als eine "Sanierungsfalle".
Wer 2026 noch eine Gasheizung einbaut (was unter bestimmten Bedingungen noch möglich ist), muss sich auf steigende Kosten einstellen.
Grüne Quote: Ab 2029 müssen diese Anlagen stufenweise mit Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden (15 % in 2029, 30 % in 2035).
CO2-Preis-Falle: Die Kosten für fossile Brennstoffe werden durch die CO2-Bepreisung drastisch steigen. Eine Immobilie mit fossiler Heizung wird 2026 am Markt bereits als "Risiko-Objekt" eingestuft.
In Bayern hat sich die Lage verschärft: Seit 2025/2026 gilt bei grundlegenden Dachsanierungen auch für private Wohngebäude eine Solarpflicht (PV-Anlage). Wenn Sie also das Dach sanieren, um den Wert zu steigern, müssen Sie die Photovoltaik-Integration zwingend einplanen.
Mein Experten-Tipp: Das Fenster der Förderung nutzen Aktuell sind die Förderungen (KfW-Zuschuss 458) mit bis zu 70 % Gesamtförderung so attraktiv wie nie. Besonders für Selbstnutzer in München/FFB mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 € gibt es massive Boni. Wer vor dem Verkauf saniert, steigert den Wert oft um mehr als die Eigeninvestition – ein klassischer Sanierungs-ROI.
Planen Sie eine energetische Modernisierung oder den Verkauf? Bevor Sie in eine teure Anlage investieren, lassen Sie uns prüfen, welche Maßnahme den größten Effekt auf Ihren Verkaufspreis hat. Wir analysieren Ihren Ist-Zustand rechtssicher nach GEG 2026.